jueves, 26 de octubre de 2017

Cumbres? situaciones que observar en la compra


Definitivamente el primer proyecto de Grupo Cumbres que fue Cumbres residencial ayudò a regular los precios del mercado, estamos hablando de hace algo asi como unos 10 años en los que han venido marcando la pauta, aunque no todos han sido tan exitosos, se han desplazado al ritmo que parece habian planeando, Cumbres residencial,Palmaris, Arbolada, Aqua, y Cancun Country Club. comparten entre otras cosas el mismo Grupo de asesores jurìdicos, de manera tal que tambien han venido estableciendo algunas condiciones desde la compra para que sus desarrollos no pierdan en su aspecto, ademàs de asegurar la plusvalia de la compra, Sin embargo algunas medidas parecen ir mas allà de lo estricto y esto es por la experiencia que han tenido con sus compradores, En el Contrato existen algunas clausulas que hay que tomar en cuenta , he de decir que estas clàusulas se han venido agregando con el transcurso del tiempo ya que es frecuente sobre todo en Cancun y Riviera Maya que algunos Compradores caigan en ciertas pràcticas que dañan a cualquier desarrollo, es por ello que siempre por ejemplo se haga necesario establecer clausulas de pena por cesiòn de derechos de compra. Otra de las medidas que han tomado es establecer una clàusula que se incluye en pràcticamente todos los contratos de escrituraciòn despues de la construcciòn, Esto es importante , muy importante de tomar en cuenta, ya que aun con el terreno liquidado, el mismo ante la ley no te pertenece o no forma parte de tu patrimonio hasta que el mismo este totalmente construido, esta clàusula es adicional a aquellas dos clàusulas que señalan 2 años para presentar proyecto y 2 o 3 años segun sea el desarrollo para construir, por lo que dicha clàusula parecerìa excesiva o innecesaria. Algo que puede complicar tambien la escrituraciòn aun que hayas cumplido con la escrituraciòn es que: No Obstante hayas construido y estes habitando tu propiedad y tu Terreno haya sido Pagado en su Totalidad es muy probable que no tengas tu escritura hasta que tu propiedad no tenga totalmente el visto bueno de los inspectores internos, aqui se genera una especie de miniburocracia de Mèxico de los años 80s ( esos años nunca se fueron de quintana Roo)donde depende del "estado de ànimo" y de un proceso que puede ser muy muy mejorable para que te den el visto bueno y te programen la escrituraciòn, como sea y como en cualquier proyecto yo siempre recomiendo que la gente conozca sus contratos y pidan una opiniòn legal, y si se puede una opiniòn inmobiliaria de un experto. De cualquier Forma podrìa decir que los Fraccionamientos de este grupo , casi todos , cumplen con lo que corresponde a cierta estètica y orden que les permite tambien obtener algo de plusvalìa que tambièn se genera por el desplazamiento de unidades, aunque en este momento habrìa de decir que hemos llegado pràctiamente a un techo 2017, esto en mi particular punto de vista. De cualquier manera no esta mal Saber antes de comprar y aclarar todo lo necesario con tu ejecutivo de ventas del cual siempre es necesario conservar su telefono por cierto NADA NADA en los contratos se escribe solo porque si, de manera que nadie deberìa de restarle importancia a ninguna clàusula.

martes, 25 de julio de 2017

Terrenos en Cancun


Frecuentemente recibo consultas sobre la compra de terrenos, tambien dentro del servicio de investigaciòn y negociaciòn de los mismos se encuentra la revisiòn de los contratos, hay multiples factores a considerar cuando se hace la compra de un lota, ya sea residencial o comercial, no tengo que mencionar que conozco muchas personas que invirtieron sendas cantidades y otras mas discretas en comprar inmuebles que aparentemente se encontraban libres de cualquier limitaciòn legal, incluso que estàndolo el contrato mismo impone ciertas condiciones que hacen dificil la negociaciòn e incluso que modifican la consecuciòn de metas, El tema de este bien raìz da para varias entradas.

sábado, 4 de marzo de 2017

Lagos del Sol


Diamante del Caribe lanzò temprano en 2006 Lagos del Sol, Segun recuerdo los datos en aquel entonces la reserva constituìa 354 hectareas, originalmente con 1600 lotes, y en el proyecto original se contemplaba campo de golf , aun sin campo de Golf actualmente le ofrece varias amenidades a sus condòminos yo dirìa mas que la mayorìa con una administraciòn responsable y bien dirigido, este es un claro ejemplo de como puede cambiar su eficiencia una empresa o en este caso un desarrollo cuando se sustituye un mal lider y un mal equipo de ventas, las compañìas autorizadas en promover no llevabamos gente por la voracidad de los agentes internos y la falta de orden en los registros de cliente, otra situaciòn fue que a pesar de que el campo de golf se multipublicitò, el mismo no aparecìa en el contrato que el comprador firmaba, de hecho como podemos ver nunca se construyò y esto causò malestar entre los primeros compradores y comentarios negativos al desarrollo un error de los compradores firmar sobre publicidad y no sobre contrato, al dia de hoy lagos del Sol cuenta con un prestigio bien ganado, el lanzamiento de algunas etapas se ha modificado, para en su momento ir compitiendo con otros desarrollos, cada una de las manzanas es un subcondominio dentro del condominio maestro, y podemos encontrar lotes gran diversidad desde 375 m2 los menores, desde luego cumple Lagos del sol con todos lo necesario para que se pueda otorgar crèdito bancario sobre sus lotes, cuestiòn que se complementa con el credito nativo, ademas la mayorìa de las Residencias son suceptibles de crèdito, por el reglamento de construcciòn asì se han alineado, en cuanto a residencias se encuentran desde departamentos poco mas allà de los 3,000,000.00 hasta residencias de mas de 2 MUSD. que tambien son financiables. La primer Fase de lotes de 189 hectareas en dos etapas es la que continùa en venta (abril 2017). y habrà bastante mas a continuaciòn, el prestigio actual del desarrollo de igual forma ha valido la buena plusvalizaciòn de sus lotes. +52 + 998 214 41 06 Aaron Garcia Asesor Hipotecario para Cancun y Riviera Maya www.hipotecarios.net mail@hipotecarios

jueves, 2 de marzo de 2017

Villa Magna


con unas 45 hectareas El Lote de Villa Magna colinda con Cumbres, si mi memoria no me falla, Villa Magna ya habìa vendido un por lo menos un 30% de su inventario cuando Cumbres apenas lanzarìa su primer etapa, en Villa Magna encontramos lotes de 500 m2 hacia adelante sin embargo su desplazamiento fue mas lento por obvias razones, la principal es que su mercado objetivo fue mas reducido tambièn con areas verdes mas reducidas, y el propio tamaño de los lotes y un sistema de ventas con muy poco orden, son factores que hasta el momento han influìdo para que la revaluaciòn de los Terrenos de Villa Magna sea mucho menor que la de residencial Cumbres, aunque muy poca oferta en competencia tuvo en su momento, otro factor que influyò fue que las primeras propiedades en poblar el desarrollo fueron de alto presupuesto por lo que su mercado se redujo aun mas tambièn afectado por la relaciòn de Tamaño del propio complejo, sin embargo no deja de estar muy bien ubicado, y casi con el 100% construido, sus propiedades todas deben rondar los 23, a 35,000 x m2,en Marzo 2017 Para este tipo de propiedades que algunas rondan los 15 o 20 Millones de Pesos hay realmente pocas opciones de credito hipotecario por pocas me refiero a unas 6 opciones por lo menos ,pero que resulta muy importante su comparaciòn y dado el perfil del cliente es mas facil delimitar, la forma de comprobaciòn de ingresos es un factor importantisimo que nos indicarà en que banco ingresar tu solicitud, en la forma de comprobaciòn si tenemos diversas opciones a analizar, regularmente conviene solicitar crèditos en este tipo de montos , ya que inversiones de este tipo pueden afectar el flujo de caja de una persona o incluso el capital de trabajo. +52 + 998 214 41 06 Aaron Garcia , Asesor Hipotecario para Cancun y Riviera Maya Telefono www.hipotecarios.net mail@hipotecarios

by Cumbres Arbolada


Arbolada Se lanzò un par de años despues de Palmaris, y en un principio fue exitoso, con sus lotes muy pequeños alrededor todos de 120m2 con un enganche sumamente accesible, y con precios de 300,000 por lote, pero esta primera etapa terminò muy ràpido , fue solo por novedad, algunos desarrolladores me consultaron al respecto y algunos nuevos inversores, y el tiempo me ha dado la razòn, quienes decidieron invertir muy al principìo en su mayorìa tuvieron que mantener esas proporciones de capital estancadas, y es apenas finales de 2015 y 2016 que podemos decir hay una revaluaciòn natural proporcionada en gran parte por quienes pretendieron situarse en la misma posiciòn de precio en producto terminado y lo hicieron ofertando residencias en serie, y con calidades drasticamente inferiores a lo que se puede encontrar en Arbolada,siendo entonces que en el segmento a 2017 alrededor de los 2,000,000.00 es factible decir que los desarrolladores de lotes pequeños en arbolada , se quedaràn con los clientes que conozcan mas de precios de calidad de material,y en general quienes hayan sido mas dedicados para decidir su compra, Tambièn aquellos qu puedan tener un crèdito aprobado pero que puedan decidir con calma, Es un hecho que aunque el producto en Arbolada es muy diverso el minimercado generado al interior obliga a los arquitectos y a estos pequeños inversionistas a guardar un nivel de Calidad, por esta razon puedo asegurar una mejor plusvalizaciòn de este tipo de propiedades. y en el segmento alrededor de $2 millones de pesos Lo mejor es antes de comprar incluso antes de visitar proyectos saber cual es tu capacidad de crèdito , incluso contar con un crèdito aprobado y dejar la carga al vendedor de la propiedad para finalizar la operaciòn, ademàs que es en este Sector donde existe la mayor oferta de crèditos en el mercado, Si quieres hacer esto , o ya estas cerrando una operacion +52 + 998 214 41 06 PABLO AARON GARCIA MEDRANO. Asesor Hipotecario para Cancun y Riviera Maya Telefono www.hipotecarios.net mail@hipotecarios

By Cumbres Aqua


En un Lote de unas 50 Has. se instala Aqua, aproximadamente a 1500 metros de Palmaris, bajo la ya consolidada marca Cumbres, se esperò con expectativa su apertura teniendo de hecho lista de espera para compra de lotes, muchas situaciones lo evidencian, el bajo apetito por arbolada fue uno de los factores , el lote tipo es entre 160 y 200 m2, se hace obvio el producto terminado que el mercado de Cancun apetece, Actualmente hablar de Aqua es decir de un fraccionamiento con 30 Has. , reglamento condominal y de construcciòn similar practicamente igual a Palmaris, Pero un poco mas de Amenidades, se han lanzado ya 3 exitosas etapas con la respectiva plusvalizaciòn por parte del desarrollador , y bien llevada de la mano con la revaluaciòn natural, cosa muy diferente de arbolada los lotes de Aqua permitieron al grupo segmentar el mercado de lotes ya que sus primeras etapas fueron lanzadas junto con "la Cima" Ultima etapa con lotes de mayor tamaño, mejor ubicaciòn, y por ser la ultima etapa mayor precio en Residencial Cumbres ademas que tuvo la misma direcciòn de ventas. Habrà mas lotes en Aqua es Seguro, el proceso de adquisiciòn de los lotes se puede hacer en efectivo, Credito nativo, o con nosotros Credito Bancario, +52 + 998 214 41 06 Ejecutivo Hipotecarios para Cancun y Riviera Maya, PABLO AARON GARCIA MEDRANO. www.hipotecarios.net mail@hipotecarios Pablo Aaron Garcia Medrano

miércoles, 1 de marzo de 2017

by Cumbres, Palmaris


Este proyecto de aproximadamente 30 hectareas que en un principio se especulò serìa una etapa diferente del mismo desarrollo Cumbres, mientras se desplazaba exitosamente Residencial Cumbres, la construcciòn y desplazamiento de residencial Palmaris se iniciò, el Tamaño de los lotes y por tanto los precios , pero tambien la perspectiva de mayores amenidades permitiò que Palmaris se desplazara mas rapido que cualquier proyecto de su tipo, fue todo un èxito definitivamente,ademàs que como ya se sabe los equipos de venta dirigidos por la Lic. Piña Ch. Trabajan eficientemente, asi pues el inventario se terminò muy ràpido por todas estas situaciones, habiendo en su interior algunos lotes condominales , que bien se aprovecharon para Departamentos. mismos que han tenido una muy buena revaluaciòn, algo que ayudò al desplazmiento de Palmaris ademas del Timming, localizaciòn, perfil del Desarrollador y otras cosas ya expuestas, fue por supuesto que el Inventario no se pudo dividir en varias etapas, aunque asì se pensò todas las etapas se tuvieron que abrir despues de la primera. Palmaris terminò su Inventarìo Mientras Cumbres aun faltaba aùn otra etapa por lanzar. Y una mas por terminar. +52 + 998 214 41 06 PABLO AARON GARCIA MEDRANO. Asesor Hipotecario para Cancun y Riviera Maya Telefono www.hipotecarios.net mail@hipotecarios